ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان

ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان، از مهم ترین ارکان حفظ حقوق پیش خریداران و پیش فروشندگان در معاملات ملکی است که چالش های ناشی از تغییر متراژ بنا را تنظیم می کند. این ماده قانونی، با تعیین چهارچوب های مشخص برای کسری یا اضافی متراژ نهایی واحد، به طرفین قرارداد امکان می دهد تا در صورت بروز چنین تغییراتی، حقوق خود را به وضوح بشناسند و بر اساس آن اقدام کنند.

در معاملات پیش فروش ساختمان، تعیین دقیق متراژ نهایی واحد همواره یکی از پیچیده ترین و حساس ترین مراحل محسوب می شود. از آنجا که ساخت وساز ممکن است با چالش ها و تغییراتی همراه باشد، متراژ نهایی که در صورت مجلس تفکیکی درج می گردد، همواره با متراژ اولیه توافق شده در قرارداد، یکسان نیست. این عدم تطابق، می تواند منشأ اختلافات و دعاوی حقوقی فراوانی باشد. ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان، با هدف جلوگیری از تضییع حقوق هر یک از طرفین و ایجاد شفافیت در این گونه معاملات، به تفصیل به بررسی ابعاد مختلف کسری یا اضافی متراژ می پردازد.

متن کامل ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان

پیش از هرگونه تحلیل و بررسی، لازم است با متن دقیق و کامل ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان آشنا شویم. این ماده، اساس تمام تحلیل های بعدی را تشکیل می دهد و درک صحیح آن، برای هر دو سوی قرارداد پیش فروش حیاتی است.

ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان: در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

این ماده قانونی، به وضوح چارچوب های برخورد با تغییرات متراژ را مشخص کرده است. در ادامه، به تشریح بند به بند این ماده و تبیین مفاهیم حقوقی آن پرداخته خواهد شد تا مخاطبان، چه پیش خریدار و چه پیش فروشنده، درک کاملی از حقوق و تعهدات خود به دست آورند.

تشریح و تفسیر جامع ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان

ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان، ستون فقرات حمایت از حقوق طرفین در مواجهه با نوسانات متراژ است. برای درک عمیق تر این ماده، لازم است هر یک از بخش های آن را به دقت مورد بررسی و تحلیل قرار دهیم.

مفهوم مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی

در معاملات پیش فروش، اغلب متراژ اولیه بر اساس نقشه های معماری یا برآوردهای اولیه در قرارداد ذکر می شود. اما مرجع نهایی و قطعی برای تعیین مساحت دقیق هر واحد، صورت مجلس تفکیکی است. صورت مجلس تفکیکی، سندی رسمی است که پس از پایان کار ساختمان و توسط اداره ثبت اسناد و املاک کشور تنظیم می شود. در این سند، جزئیات دقیق مربوط به مساحت هر واحد، مشاعات و حدود اربعه آن به صورت رسمی قید می گردد.

اهمیت سند تفکیکی به عنوان مرجع نهایی: دلیل تاکید قانون گذار بر صورت مجلس تفکیکی این است که این سند، نتیجه اندازه گیری های دقیق و کارشناسی توسط نقشه برداران رسمی و مورد تایید سازمان ثبت است. بنابراین، هرگونه اختلافی در متراژ، باید بر اساس عددی که در این سند ذکر شده، حل و فصل گردد. متراژ اولیه در قرارداد، صرفاً یک برآورد است و جنبه قطعی ندارد، از همین روست که ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان، صورت مجلس تفکیکی را ملاک عمل قرار داده است. برای پیش خریداران، این موضوع به معنای آن است که در زمان تحویل واحد، متراژ نهایی را حتماً با عدد مندرج در صورت مجلس تفکیکی مطابقت دهند.

نحوه محاسبه مابه التفاوت متراژ

یکی از مهم ترین بخش های ماده ۷، مربوط به نحوه محاسبه مابه التفاوت قیمت در صورت تغییر متراژ است. قانون گذار در این ماده تصریح می کند که این مابه التفاوت، باید بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه شود. این جمله، از اهمیت بالایی برخوردار است زیرا از بروز اختلافات بر سر قیمت روز جلوگیری می کند و تعهد طرفین را به قیمت توافق شده اولیه، حفظ می نماید.

مبنای محاسبه: نرخ مندرج در قرارداد (قیمت هر متر مربع): این یعنی اگر در قرارداد پیش فروش، قیمت هر متر مربع به وضوح مشخص شده باشد (مثلاً متری ۲۰ میلیون تومان)، هرگونه کسری یا اضافی متراژ، دقیقاً با همین نرخ محاسبه خواهد شد. هدف از این بند، پیش بینی یک مکانیسم عادلانه برای تسویه حساب نهایی است، به گونه ای که نه پیش فروشنده از افزایش قیمت بازار سود ببرد و نه پیش خریدار از کاهش احتمالی آن متضرر شود. در واقع، قیمت توافق شده در قرارداد، حتی برای متراژهای اضافه یا کسر شده، مبنا قرار می گیرد.

سناریوی عملی: با ارائه یک مثال روشن، نحوه محاسبه مابه التفاوت در حالات مختلف: فرض کنید قرارداد پیش فروشی برای یک واحد ۱۰۰ متری با قیمت هر متر مربع ۵۰ میلیون تومان منعقد شده است. حال پس از صدور صورت مجلس تفکیکی، متراژ نهایی به ۹۸ متر مربع یا ۱۰۳ متر مربع تغییر کرده است:

• حالت کسری متراژ (۹۸ متر مربع):
  • متراژ اولیه قرارداد: ۱۰۰ متر مربع
  • متراژ نهایی (صورت مجلس تفکیکی): ۹۸ متر مربع
  • میزان کسری: ۲ متر مربع (۱۰۰ – ۹۸)
  • مابه التفاوت قابل پرداخت توسط پیش فروشنده به پیش خریدار: ۲ متر مربع × ۵۰ میلیون تومان = ۱۰۰ میلیون تومان
• حالت اضافی متراژ (۱۰۳ متر مربع):
  • متراژ اولیه قرارداد: ۱۰۰ متر مربع
  • متراژ نهایی (صورت مجلس تفکیکی): ۱۰۳ متر مربع
  • میزان اضافه: ۳ متر مربع (۱۰۳ – ۱۰۰)
  • مابه التفاوت قابل پرداخت توسط پیش خریدار به پیش فروشنده: ۳ متر مربع × ۵۰ میلیون تومان = ۱۵۰ میلیون تومان

در هر دو حالت، ملاک محاسبه، قیمت هر متر مربع درج شده در قرارداد است. این شفافیت در محاسبه، از بروز بسیاری از اختلافات جلوگیری می کند.

شرایط حق فسخ برای پیش خریدار در صورت افزون بر پنج درصد (۵%) متراژ

یکی از مهم ترین حمایت های ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان از پیش خریدار، حق فسخ قرارداد در صورت افزایش قابل توجه متراژ است. قانون گذار در این بخش، یک قاعده مشخص را بنا نهاده است:

توضیح کامل مفهوم افزون بر پنج درصد (بیش از ۵%): این یعنی اگر متراژ نهایی واحد، بیش از ۵% نسبت به متراژ قید شده در قرارداد افزایش یابد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. برای مثال، اگر واحدی ۱۰۰ متری در قرارداد پیش فروش شده باشد، تا متراژ ۱۰۵ متری، هیچ کدام از طرفین حق فسخ ندارند و پیش خریدار صرفاً موظف به پرداخت مابه التفاوت ۵ متر مربع با نرخ قراردادی است. اما اگر متراژ نهایی، ۱۰۵.۱ متر مربع یا بیشتر باشد (یعنی افزون بر ۵% از متراژ اولیه)، در این صورت حق فسخ برای پیش خریدار ایجاد می شود.

تاکید بر اینکه در صورت افزایش تا ۵%، هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند: این نکته بسیار حائز اهمیت است. قانون گذار با این بند، سعی در ایجاد ثبات در قراردادها و جلوگیری از فسخ های بی مورد دارد. تا زمانی که افزایش متراژ در حدود ۵% باشد، هر دو طرف باید به قرارداد پایبند باشند و صرفاً مابه التفاوت متراژ را طبق نرخ قراردادی، تسویه کنند. این محدودیت، به پیش فروشنده نیز اطمینان خاطر می دهد که تغییرات جزئی در متراژ، منجر به فسخ قرارداد از سوی خریدار نخواهد شد.

حق فسخ صرفاً برای خریدار در صورت افزایش بیش از ۵%: نکته کلیدی دیگر، یک طرفه بودن حق فسخ در این شرایط است. اگر متراژ واحد، بیش از ۵% افزایش یابد، تنها پیش خریدار است که حق فسخ قرارداد را پیدا می کند. پیش فروشنده، حتی در صورت افزایش متراژ قابل توجه، حق فسخ ندارد و باید به قرارداد پایبند باشد. دلیل این امر، حمایت از پیش خریدار است که ممکن است با افزایش متراژ، با افزایش چشمگیر قیمت نهایی مواجه شود که توان پرداخت آن را نداشته باشد یا از ابتدا چنین متراژی مورد نظر او نبوده است.

مراحل و شرایط اعمال حق فسخ توسط خریدار در این حالت: اعمال حق فسخ نیازمند رعایت تشریفات قانونی است. پیش خریدار باید پس از اطلاع از متراژ نهایی (مثلاً با رؤیت صورت مجلس تفکیکی)، در یک مهلت معقول و قانونی (که معمولاً در عرف حقوقی کشور ما مدت یک ماه در نظر گرفته می شود، مگر اینکه در قرارداد مهلت دیگری قید شده باشد) اراده خود را مبنی بر فسخ به پیش فروشنده اعلام کند. این اعلام باید به صورت رسمی و کتبی (مثلاً از طریق اظهارنامه قضایی یا نامه رسمی با ابلاغ قانونی) صورت گیرد تا در صورت بروز اختلاف، سندی قابل ارائه به مراجع قضایی وجود داشته باشد. در صورت فسخ، طرفین باید تمام وجوه دریافتی و پرداختی را به یکدیگر بازگردانند و ملک به حالت پیش از قرارداد بازگردد.

شرایط حق فسخ یا مطالبه خسارت برای پیش خریدار در صورت کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) متراژ

همان طور که افزایش متراژ می تواند برای پیش خریدار چالش برانگیز باشد، کسری متراژ نیز نگرانی های خاص خود را دارد. ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان، در این خصوص نیز حمایت های ویژه ای از پیش خریدار کرده است.

توضیح کامل مفهوم کمتر از ۹۵%: این بند به حالتی اشاره دارد که متراژ نهایی واحد، کمتر از ۹۵% متراژ اولیه توافق شده در قرارداد باشد. برای مثال، اگر واحدی ۱۰۰ متری پیش فروش شده باشد و متراژ نهایی آن ۹۴.۹ متر مربع یا کمتر باشد، این وضعیت رخ داده است. این حد نصاب، نشان می دهد که اگر کسری متراژ جزئی و تا ۵% باشد (یعنی از ۹۵% تا ۱۰۰% متراژ اولیه)، پیش خریدار صرفاً مابه التفاوت را دریافت می کند و حق فسخ ندارد. اما اگر کسری، از ۵% نیز فراتر رود و واحد کمتر از ۹۵% متراژ اولیه باشد، قانون حق انتخاب را به پیش خریدار می دهد.

حقوق پیش خریدار: ۱) فسخ قرارداد یا ۲) مطالبه خسارت: در این سناریو، پیش خریدار مختار است که یکی از این دو گزینه را انتخاب کند:

1. فسخ قرارداد: پیش خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند. این گزینه زمانی انتخاب می شود که کسری متراژ به قدری زیاد است که عملاً واحد تحویل شده، انتظارات و نیازهای اولیه او را برآورده نمی کند یا دیگر تمایلی به خرید آن واحد ندارد. با فسخ قرارداد، پیش فروشنده موظف به بازگرداندن تمام وجوه دریافتی به همراه خسارات احتمالی وارده به پیش خریدار است.
2. مطالبه خسارت: در صورتی که پیش خریدار همچنان مایل به حفظ قرارداد و تملک واحد باشد، می تواند به جای فسخ، مطالبه خسارت کند. این خسارت، علاوه بر مابه التفاوت متراژ کسر شده (که بر اساس نرخ قراردادی محاسبه می شود)، جنبه جبران ضرر و زیان ناشی از کسری بیش از حد انتظار را دارد.

نحوه مطالبه خسارت: بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی: این بخش از ماده، بسیار مهم است. در محاسبه خسارت ناشی از کسری متراژ (در حالتی که کمتر از ۹۵% است و پیش خریدار فسخ نمی کند)، ملاک، قیمت روز بنا است، نه نرخ قراردادی. دلیل این امر آن است که پیش خریدار، واحدی با متراژ کمتر از حد انتظار دریافت کرده است و قانون گذار می خواهد ضرر او را بر اساس ارزش واقعی بازار در زمان تحویل، جبران کند. تعیین این قیمت روز و میزان خسارت نیز بر عهده کارشناس رسمی دادگستری است. این کارشناس، با بررسی موقعیت ملک، امکانات، زمان تحویل و قیمت های روز منطقه، میزان دقیق خسارت را برآورد می کند.

مثال عملی: نحوه محاسبه خسارت و تفاوت آن با مابه التفاوت: فرض کنید واحدی ۱۰۰ متری با قیمت هر متر ۵۰ میلیون تومان پیش فروش شده است. پس از صدور صورت مجلس تفکیکی، متراژ نهایی به ۹۰ متر مربع (یعنی ۱۰% کسری و کمتر از ۹۵%) کاهش یافته است. قیمت روز هر متر مربع در زمان تحویل، ۸۰ میلیون تومان است.

• متراژ اولیه: ۱۰۰ متر مربع
• متراژ نهایی: ۹۰ متر مربع
• میزان کسری: ۱۰ متر مربع

الف) اگر پیش خریدار مابه التفاوت را بر اساس نرخ قراردادی مطالبه کند:
۱۰ متر مربع × ۵۰ میلیون تومان = ۵۰۰ میلیون تومان

ب) اگر پیش خریدار خسارت را بر پایه قیمت روز مطالبه کند:
کارشناس رسمی دادگستری، با در نظر گرفتن ۱۰ متر مربع کسری و قیمت روز ۸۰ میلیون تومان، و سایر عوامل مؤثر، ممکن است مبلغی بیش از ۵۰۰ میلیون تومان را به عنوان خسارت واقعی ناشی از این کسری تعیین کند. برای مثال، کارشناس ممکن است با توجه به ضرر پیش بینی نشده پیش خریدار و اختلاف قیمت روز و قراردادی، مبلغ ۸۰۰ میلیون تومان را به عنوان خسارت ناشی از ۱۰ متر مربع کسری اعلام کند. این مبلغ، شامل مابه التفاوت ساده نمی شود و به نوعی جبران فرصت از دست رفته و زیان وارده به پیش خریدار است. تفاوت اصلی در این است که مابه التفاوت، صرفاً جبران مالی تفاوت متراژ بر اساس قیمت توافق شده است، اما خسارت بر پایه قیمت روز، به دنبال جبران ضرر واقعی و به روز پیش خریدار است.

حقوق و تعهدات پیش خریدار بر اساس ماده ۷

پیش خریدار، به عنوان طرفی که سرمایه خود را در یک پروژه عمرانی در حال ساخت سرمایه گذاری می کند، از حمایت های قانونی ویژه ای در ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان برخوردار است. آگاهی از این حقوق و تعهدات، او را در مسیر معامله ایمن تر می سازد.

حقوق پیش خریدار

• حق فسخ در صورت افزایش متراژ بیش از ۵%: اگر متراژ نهایی واحدی که قرار است تحویل بگیرد، بیش از پنج درصد از متراژ اولیه قرارداد بیشتر باشد، پیش خریدار این اختیار را دارد که قرارداد را فسخ کند. این حق، به منظور جلوگیری از تحمیل پرداخت مبلغی بیش از توان یا انتظار خریدار در نظر گرفته شده است.
• حق فسخ یا مطالبه خسارت در صورت کاهش متراژ کمتر از ۹۵%: در صورتی که متراژ واحد تحویل شده، کمتر از ۹۵ درصد متراژ توافق شده در قرارداد باشد، پیش خریدار دارای دو حق انتخاب است: یا می تواند قرارداد را فسخ کند و تمام وجوه پرداختی را پس بگیرد، یا اینکه می تواند با حفظ قرارداد، خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری از پیش فروشنده مطالبه نماید.
• دریافت مابه التفاوت در صورت کاهش یا افزایش متراژ (طبق نرخ قرارداد): در هر دو حالت کسری متراژ (تا سقف ۵ درصد) و افزایش متراژ (تا سقف ۵ درصد)، پیش خریدار حق دارد که مابه التفاوت مربوط به متراژ کمتر را از پیش فروشنده دریافت کند و یا مابه التفاوت متراژ بیشتر را به پیش فروشنده بپردازد. این مابه التفاوت، بر اساس قیمت هر متر مربع که در ابتدای قرارداد توافق شده، محاسبه می شود.

تعهدات پیش خریدار

• پرداخت مابه التفاوت در صورت افزایش متراژ (تا ۵%): در صورتی که متراژ نهایی واحد، تا پنج درصد (۵%) از متراژ اولیه قرارداد بیشتر باشد، پیش خریدار متعهد است که مابه التفاوت قیمت را بر اساس نرخ مندرج در قرارداد به پیش فروشنده پرداخت کند. در این شرایط، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد.

حقوق و تعهدات پیش فروشنده بر اساس ماده ۷

پیش فروشنده نیز، به عنوان سازنده و عرضه کننده ملک، در چهارچوب ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان، دارای حقوق و تعهداتی است که باید به آن ها توجه ویژه ای داشته باشد. درک این موارد، به پیش فروشنده کمک می کند تا ریسک های حقوقی خود را مدیریت کرده و با مشتریان خود، تعامل شفاف و قانونی داشته باشد.

حقوق پیش فروشنده

• دریافت مابه التفاوت در صورت افزایش متراژ (تا ۵%): اگر مساحت نهایی بنا، تا پنج درصد (۵%) از متراژ اولیه توافق شده در قرارداد بیشتر باشد، پیش فروشنده حق دارد که مابه التفاوت این افزایش را بر اساس نرخ هر متر مربع که در قرارداد قید شده است، از پیش خریدار دریافت کند. این حق، جبران هزینه های ساخت وساز متراژ اضافه را برای پیش فروشنده تضمین می کند.
• عدم حق فسخ در صورت افزایش متراژ تا ۵%: همان گونه که پیش خریدار در صورت افزایش متراژ تا ۵% حق فسخ ندارد، پیش فروشنده نیز در این محدوده، نمی تواند به دلیل تغییر متراژ، قرارداد را فسخ کند. این امر به حفظ ثبات و پایداری قراردادها کمک می کند و از فسخ های بی دلیل جلوگیری می نماید.

تعهدات پیش فروشنده

• پذیرش حق فسخ خریدار در شرایط مقرر: پیش فروشنده موظف است در صورتی که متراژ نهایی واحد، بیش از پنج درصد (۵%) افزایش یابد یا کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) کاهش پیدا کند، حق فسخ پیش خریدار را بپذیرد. در این شرایط، پیش فروشنده باید تمام وجوه دریافتی را به پیش خریدار مسترد کرده و خسارات احتمالی را نیز (در صورت لزوم) جبران کند.
• پرداخت مابه التفاوت و/یا خسارت در صورت کاهش یا افزایش متراژ: در صورت کسری متراژ (تا ۵%)، پیش فروشنده متعهد است که مابه التفاوت قیمت را بر اساس نرخ قراردادی به پیش خریدار بپردازد. همچنین، اگر کسری متراژ از ۹۵% پایین تر باشد و پیش خریدار تصمیم به مطالبه خسارت بگیرد، پیش فروشنده موظف به پرداخت خسارت بر پایه قیمت روز بنا و نظر کارشناسی است. در صورت افزایش متراژ بیش از ۵% نیز که منجر به فسخ قرارداد توسط خریدار می شود، پیش فروشنده موظف است مبالغ دریافتی را به خریدار بازگرداند.
• اهمیت دقت در برآورد اولیه متراژ و تعهد به آن: یکی از تعهدات اخلاقی و حرفه ای پیش فروشنده، دقت حداکثری در برآورد و اعلام متراژ اولیه در قرارداد است. هرچند تغییرات جزئی قابل درک است، اما تفاوت های عمده، نشان از عدم دقت کافی در طراحی یا اجرا دارد که می تواند به روابط طرفین و اعتبار پیش فروشنده آسیب بزند. رعایت این تعهد، به اعتماد سازی در بازار کمک شایانی می کند.

نکات مهم حقوقی و عملی در مواجهه با تغییر متراژ

مواجهه با تغییرات متراژ در معاملات پیش فروش ساختمان، می تواند پیچیدگی های خاص خود را داشته باشد. آگاهی از نکات حقوقی و عملی، به هر دو سوی قرارداد کمک می کند تا با دیدی بازتر و اقدامات صحیح تر، حقوق و منافع خود را حفظ کنند.

اهمیت قرارداد: لزوم درج دقیق نرخ هر متر مربع و نحوه پرداخت مابه التفاوت در قرارداد

پایه و اساس هر معامله، قرارداد مکتوب آن است. در قراردادهای پیش فروش، دقت در تنظیم بندهای مربوط به متراژ و قیمت، از اهمیت حیاتی برخوردار است. لازم است که نرخ هر متر مربع بنا، به وضوح و بدون ابهام در قرارداد قید شود. این نرخ، مبنای محاسبه هرگونه مابه التفاوت خواهد بود. همچنین، طرفین باید در قرارداد، مکانیسمی را برای نحوه تسویه مابه التفاوت (مثلاً مهلت پرداخت یا دریافت، یا درج آن در اقساط پایانی) پیش بینی کنند. این تدابیر، از بروز اختلافات آتی جلوگیری کرده و فرایند تسویه را شفاف می سازد. قرارداد خوب، راهنمای مسیر حل اختلافات است.

نقش کارشناس رسمی دادگستری: در تعیین قیمت روز و میزان خسارت

همان طور که در ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان ذکر شد، در صورت کسری متراژ کمتر از ۹۵% و انتخاب مطالبه خسارت توسط پیش خریدار، تعیین قیمت روز بنا و میزان خسارت بر عهده کارشناس رسمی دادگستری است. این کارشناسان، با تخصص و تجربه ای که در ارزیابی املاک و مستغلات دارند، بی طرفانه و بر اساس معیارهای علمی و بازار، ارزش واقعی ملک و میزان ضرر وارده به پیش خریدار را برآورد می کنند. مراجعه به کارشناس رسمی، تضمین کننده عدالت در تعیین خسارت است و از هرگونه سلیقه ای عمل کردن جلوگیری می کند.

مهلت قانونی: برای اعمال حق فسخ (در صورت وجود)

حق فسخ، ابزاری قدرتمند برای پیش خریدار است، اما این حق محدود به زمان است. هرچند ماده ۷ صراحتاً مهلت دقیقی را برای اعمال حق فسخ ذکر نکرده است، اما در عرف حقوقی و رویه قضایی، اعمال حق فسخ باید در یک مدت زمان معقول و بلافاصله پس از اطلاع از دلیل فسخ (مثلاً رؤیت صورت مجلس تفکیکی و اطلاع از کسری یا اضافی متراژ قابل توجه) صورت گیرد. تأخیر بی مورد در اعمال حق فسخ، می تواند به منزله اسقاط این حق تلقی شود. بنابراین، توصیه می شود که پیش خریداران در صورت تصمیم به فسخ، هرچه سریع تر و از طریق ابلاغ کتبی (مانند اظهارنامه قضایی) اقدام نمایند.

مراحل قانونی: برای پیگیری حقوق از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف

در صورتی که توافق دوستانه بین طرفین میسر نشود، پیش خریدار یا پیش فروشنده می توانند برای پیگیری حقوق خود به مراجع قضایی مراجعه کنند. دعاوی مربوط به مابه التفاوت متراژ یا فسخ قرارداد پیش فروش، ابتدا در شورای حل اختلاف (برای مبالغ پایین تر از حد نصاب تعیین شده) یا دادگاه های عمومی حقوقی (برای مبالغ بالاتر) مطرح می شوند. جمع آوری مدارک لازم مانند قرارداد پیش فروش، صورت مجلس تفکیکی، نامه ها و مکاتبات، و در صورت لزوم، گزارش کارشناسی، برای ارائه به دادگاه ضروری است. فرآیند قضایی می تواند زمان بر باشد، اما مسیر قانونی برای احقاق حقوق است.

امکان توافق طرفین: آیا می توان خارج از این ماده توافق دیگری داشت؟ (با رعایت قوانین آمره)

اصولاً در حقوق قراردادها، اصل آزادی اراده حاکم است و طرفین می توانند در خصوص بسیاری از جزئیات، توافقات خاص خود را داشته باشند. با این حال، باید توجه داشت که ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان، تا حدی حاوی قوانین آمره است؛ یعنی قوانینی که به دلیل ماهیت حمایت گرایانه و نظم عمومی، طرفین نمی توانند برخلاف آن توافق کنند. به عنوان مثال، حق فسخ پیش خریدار در صورت افزایش متراژ بیش از ۵% یا کاهش متراژ کمتر از ۹۵%، یک حق حمایتی است و پیش فروشنده نمی تواند در قرارداد، این حق را از پیش خریدار سلب کند. اما در خصوص نحوه محاسبه مابه التفاوت یا مهلت های اعلام فسخ (در چهارچوب معقولیت)، ممکن است امکان توافقات خاصی وجود داشته باشد، مشروط بر آنکه به حقوق اساسی طرفین خدشه ای وارد نشود و خلاف ذات و هدف ماده ۷ نباشد.

مستندسازی: اهمیت نگهداری تمامی مدارک و مکاتبات

در هرگونه معامله ملکی و به ویژه پیش فروش، مستندسازی دقیق و نگهداری تمام مدارک، از اهمیت بالایی برخوردار است. قرارداد پیش فروش، صورت مجلس تفکیکی، فیش های واریزی، نامه ها و اظهارنامه های رد و بدل شده، گزارشات کارشناسی و هر مدرک دیگری که به نحوی به معامله و تغییرات متراژ مربوط می شود، باید به دقت نگهداری شوند. این مدارک، در صورت بروز هرگونه اختلاف و نیاز به مراجعه به مراجع قضایی، به عنوان ادله اثباتی قوی عمل خواهند کرد و مسیر احقاق حقوق را هموار می سازند. حفظ و بایگانی منظم این اسناد، یک اقدام هوشمندانه و پیشگیرانه است.

سوالات متداول

اگر در قرارداد نرخ مابه التفاوت مشخص نشده باشد، تکلیف چیست؟

در صورتی که نرخ هر متر مربع در قرارداد پیش فروش به صراحت ذکر نشده باشد، این وضعیت می تواند به بروز اختلاف منجر شود. در چنین حالتی، مراجع قضایی معمولاً به عرف منطقه و قیمت روز در زمان عقد قرارداد یا زمان تحویل (بسته به شرایط و نظر قاضی) استناد می کنند یا از کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین قیمت عادلانه هر متر مربع کمک می گیرند. با این حال، برای جلوگیری از پیچیدگی های قانونی و طولانی شدن فرآیند، همواره توصیه می شود که نرخ هر متر مربع به طور دقیق در قرارداد درج شود.

آیا پیش فروشنده می تواند در صورت کاهش متراژ، قرارداد را فسخ کند؟

خیر، بر اساس متن صریح ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان، حق فسخ در صورت کاهش متراژ، صرفاً برای پیش خریدار در نظر گرفته شده است (در صورتی که متراژ کمتر از ۹۵% مقدار توافق شده باشد). پیش فروشنده در هیچ یک از حالت های کسری متراژ، حق فسخ قرارداد را ندارد و تنها موظف به پرداخت مابه التفاوت یا خسارت به پیش خریدار است.

مهلت استفاده از حق فسخ (در موارد مجاز) چقدر است و از چه زمانی آغاز می شود؟

قانون پیش فروش ساختمان مهلت مشخصی را برای اعمال حق فسخ پیش بینی نکرده است. با این حال، طبق اصول کلی حقوقی و رویه قضایی، حق فسخ باید به محض اطلاع از علت فسخ (مانند اطلاع از متراژ نهایی در صورت مجلس تفکیکی) و در یک مهلت عرفی و معقول اعمال شود. این مهلت معمولاً یک ماه در نظر گرفته می شود، اما ممکن است بر اساس شرایط خاص پرونده تغییر کند. تأخیر غیرموجه در اعمال حق فسخ می تواند به منزله انصراف از این حق تلقی شود.

آیا می توان به جای فسخ قرارداد، درخواست کاهش قیمت را داشت (در صورت کاهش متراژ)؟

بله، در صورت کاهش متراژ کمتر از ۹۵% مقدار توافق شده، پیش خریدار دو گزینه دارد: ۱) فسخ قرارداد، یا ۲) مطالبه خسارت. مطالبه خسارت به نوعی درخواست جبران ضرر مالی است که می تواند شامل کاهش قیمت واحد (بر پایه قیمت روز و نظر کارشناس) باشد. این گزینه زمانی انتخاب می شود که پیش خریدار همچنان تمایل به تملک ملک دارد اما می خواهد خسارت ناشی از متراژ کمتر را جبران کند. بنابراین، کاهش قیمت در واقع شکل دیگری از مطالبه خسارت است.

اگر متراژ کمتر از ۹۵% باشد و پیش خریدار نخواهد فسخ کند، آیا می تواند فقط خسارت بگیرد؟

دقیقاً. ماده ۷ به صراحت این اختیار را به پیش خریدار داده است که در صورت کاهش متراژ به کمتر از ۹۵% مقدار توافق شده، یا قرارداد را فسخ کند یا خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند. این گزینه به پیش خریدار انعطاف پذیری می دهد تا با توجه به شرایط و تمایلات خود، بهترین تصمیم را بگیرد و لزوماً مجبور به فسخ قرارداد نباشد.

نتیجه گیری

ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان، ستون فقرات حمایت از حقوق پیش خریداران و پیش فروشندگان در مواجهه با چالش های تغییر متراژ در معاملات ملکی است. این ماده، با تعیین چهارچوب های حقوقی برای کسری یا اضافی متراژ نهایی واحد، نه تنها به شفافیت معاملات کمک می کند، بلکه ابزارهای قانونی لازم را برای احقاق حقوق هر دو سوی قرارداد فراهم می آورد. از حق فسخ یک جانبه برای پیش خریدار در صورت افزایش متراژ بیش از ۵%، تا امکان انتخاب فسخ یا مطالبه خسارت بر پایه قیمت روز بنا در صورت کسری متراژ کمتر از ۹۵%، تماماً در جهت ایجاد تعادل و عدالت در این گونه قراردادها است.

آنچه از بررسی دقیق این ماده برمی آید، لزوم مطالعه دقیق و کامل مفاد قرارداد پیش فروش پیش از هرگونه اقدام است. هر پیش خریدار و پیش فروشنده باید از تمام بندهای قرارداد، به ویژه بندهای مربوط به متراژ و قیمت هر متر مربع، آگاهی کامل داشته باشند. عدم اطلاع یا بی توجهی به این جزئیات، می تواند منجر به بروز اختلافات سنگین و ضرر و زیان های مالی شود. همچنین، در صورت بروز هرگونه اختلاف و نیاز به تفسیر دقیق تر قانون یا پیگیری حقوق، توصیه قاطع به مشورت با یک وکیل متخصص در امور املاک و قراردادهای پیش فروش می شود. وکیل متخصص می تواند با دانش و تجربه خود، از سوءتفاهم ها و ضررهای احتمالی جلوگیری کرده و مسیر صحیح قانونی را به طرفین نشان دهد تا معاملات ملکی با اطمینان خاطر بیشتری انجام پذیرند.