پیش فروش ملک چیست؟
تحلیل قانون پیش فروش آپارتمان – ساختمان
قانون پیش فروش آپارتمان و آیین نامه اجرایی آن با تمام کاستی ها و نواقص و ابهاماتی که دارد کور سوی امیدی به عزم شکل گرفته درخصوص به روزرسانی و قاعده مند کردن قوانین و مقررات بر معاملات املاک است.
حقوقدانان و وکلای دادگستری متخصص دعاوی ملکی و قراردادها و قضات محاکم حقوقی ضرورت وضع قوانین جدید در این خصوص را به خوبی درک میکنند چرا که قانون مدنی در باب قراردادهای خرید و فروش ملک بسیار کهنه و غیر کاربردی و ابتدای بود.در ادامه تلاش میشود مختصری در باب قانون پیش فروش آپارتمان و آیین نامه اجرای آن توضیح داده شده و در نهایت متن قانون جهت استحضار مخاطبین گرامی آورده میشود.
تنظیم نگارش قرارداد به طور کلی و قراردادهای خرید و فروش املاک به طور خاص از نظر فنی و حقوقی واجد حساسیت و اهمیت فراوان بوده و خارج از حوزه تخصص مشاوران املاک و دلالان معاملات ملکی است و ضروری است که یک وکیل دادگستری با تجریه و متخصص در زمینه املاک و قراردادها به رونده انعقادقرارداد و تنظیم محتوای آن نظارت داشته باشد.
در پیش فروش آپارتمان چیتگر با تنظیم اصولی یک قرارداد و تحت نظر یک وکیل متخصص قراردادها طرفین درآینده از مراجع به محاکم و دادگاههای حقوقی بی نیاز شده و یا در صورت ضرورت و مراجعه هم، حقوق آنان به خوبی تامین میشود.چرا که در صورت مبهم بودن قرارداد قانونگذار تحلیل و تشخیص و تفسیر قرارداد را به قاضی و سلیقه و میل وی سپرده است و هیچ تضمینی نیست که تشخیص قاضی هم سو با قصد طرفین قرارداد و منافع آنها باشد.
نقش مشاوران املاک در پیش فروش ساختمان
نکته مهم که باید توجه کرد وظیفه مشاوران املاک این است که فقط خریدار و فروشنده را به هم معرفی کنند و برای تنظیم قرارداد طرفین باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنند با وجود این اگر در دفترخانه تنظیم نشود و به صورت عادی هم تنظیم شود اگر چه جرمی واقع شده اما قرارداد صحیح است.
مجازات مشاور املاک در پیش فروش
گفتیم که مشاوران املاک صلاحیت انعقاد معامله پیش فروش را ندارند و فقط مذاکرات مقدماتی را شکل می دهند.
در ماده ۲۴ قانون پیش فروش آپارتمان آمده است که:
مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی توانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند.
مجازات پیش فروشنده برای عدم درج در دفترخانه
در ماده ۲۳ قانون پیش فروش آپارتمان هم ضمانت اجرای این که پیش فروشنده بدون مراجعه به دفترخانه و تنظیم سند رسمی معامله را انجام دهد را حبس و جریمه در نظر گرفته است.
ماده ۲۳:
اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.
در قرارداد پیش فروش لازم است به موارد زیر اشاره شود و مندرج گردد:
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت، اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقف گاه (پارکینگ) و انباری
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت مؤثر است.
- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی
- معرفی داوران
مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش
برای تنظیم قرارداد لازم است این مدارک حتما وجود داشته باشند برای ارائه:
- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازاء سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
- بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده (۹) این قانون
- تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
عدم تحویل واحد در زمان مقرر از طرف پیش فروشنده
طبق قانون مزبور اگر پیش فروشنده در زمان مقرر ملک را آماده نکند و تحویل ندهد باید جریمه تاخیر خود را به پیش خریدار پرداخت کند.
اما این جریمه چه میزان خواهد بود:
- اگر بخش های اختصاصی یعنی واحد پیش فروش شده و پارکینگ و انباری آماده تحویل نباشد؛ تا زمانی که آماده تحویل می شود باید آن را به خریدار بدهد.
- اگر قسمت های مشاع را انجام نداده باشد؛ باید به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده را به میزان سهم خریدار به وی بدهد.
- اگر قسمت های عمومی مثل مسجد و خیابان و فضای سبز انجام نشود؛ روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان سهم خریدار به وی داده می شود.
انتقال ندادن سند رسمی توسط پیش فروشنده
اگر پیش فروشنده به موقع سند رسمی واحد را منتقل نکند به ازای هر روز تاخیر به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد باید به پیش خریدار پرداخت کند.
کم و یا زیاد بودن مساحت ملک در پیش فروش
قانون پیش فروش آپارتمان ماده ای را برای زمانی که بین مساحت واقعی و مساحت مندرج در صورت مجلس تفکیکی اختلاف باشد پیش بینی کرده است و طبق آن اگر مساحت ملک تا ۵ درصد افزون باشد بر مساحت قرارداد باشد هیچ کسی حق فسخ ندارد و ما به التفاوت اخذ خواهد شد. اما اگر بیشتر از ۵ درصد اضافی باشد پیش خریدار فسخ خواهد گرد و اگر بیشتر از ۵ درصد کمتر باشد یعنی کمتر از ۹۵ درصد باشد پیش خریدار حق فسخ یا گرفتن ما به التفاوت را خواهد داشت.
نحوه پرداخت وام از بانک برای پیش فروش
طبق ماده ۱۰ اگر پیش خریدار وام دریافت کند برای پیش خرید این وام به حساب پیش فروشنده واریز می شود و به نسبت پرداخت انجام شده عرصه ملک در تضمین بانک قرار می گیرد.
مشاوره حقوقی راجع به پیش خرید و پیش فروش
پیش خرید ملک طبق قانون دارای قواعد و احکامی است که هم در آن حقوق پیش خریدار لحاظ شده است و هم حقوق پیش فروشنده و در مواردی هم دارای پیچیدگی خاصی ست مثل زمانی که قرار است قرارداد بشود یا پیش خریدار حقوق خود را واگذار کند. پیچیدگی این احکام گاه باعث سردرگمی می شود اما می توانید ابهامات خود را راجع به قرارداد پیش فروش خود با وکلا و مشاوران موسسه ما در میان بگذارید تا بهترین راه حل و راهکار را به شما ارائه دهند.
نتیجه گیری
پیش فروش آپارتمان و قرارداد راجع به آن باید از طریق دفترخانه اسناد رسمی و به وسیله سند رسمی انجام بپذیرد در غیر این صورت اگر چه قرارداد صحیح است اما جرم، واقع شده است و مجازات و جریمه دارد. از طرف دیگر باید مندرجات قرارداد طبق قانون تکمیل باشد که در بالا به آن اشاره شد. همچنین در باره زیادی یا کم بودن مساحت واقعی قانون گذار مقرره ای را پیش بینی کرده که به آن اشاره شد.
سوالات متداول
قرارداد پیش فروش ساختمان چگونه باید تنظیم شود؟
این قرارداد باید به صورت رسمی باشد و امکان این که مشاوران املاک این کار را انجام دهند وجود ندارد و برای آنها از نظر صنفی تخلف است.
در صورتی که مساحت پلک پیش فروش شده کمتر در آید تکلیف چیست؟
در این حالت اگر بیش تر از۵ درصد کمتر در آید پیش خریدار حق فسخ دارد و اگر فسخ نکرد می تواند ما به التفاوت دریافت کند اما اگر تا ۵ درصد باشد حق فسخی در کار نیست و فقط مطالبه ما به التفاوت امکان پذیر است. و خريدار فقط نصف خرج محضر را پرداخت خواهد كرد. در سند رسمي قيمت منطقه اي درج مي شود.
12-5- در صورتيكه آپارتمان در موعد مقرر كامل و آماده تحويل باشد لكن مقدمات تنظيم سند رسمي فراهم نشده باشد، آپارتمان به تصرف خريدار داده مي شود و خريدار مبلغ ………. ريال ديگر به فروشنده خواهد پرداخت. در اين حالت طرفين تاريخ مشخص ديگري را براي حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي و تسويه حساب نسبت به تتمه تعيين خواهند كرد.
6- اين قرارداد در تاريخ ……… در ……… نسخه هر نسخه شامل …… صفحه و با اعتبار واحد بين طرفين امضا و مبادله شد.